Lịch sử phát triển bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh kéo dài qua nhiều giai đoạn và luôn giữ vai trò là trung tâm kinh tế hàng đầu Việt Nam. Mỗi thời kỳ phản ánh sự thay đổi trong chính sách, quy hoạch đô thị và nhu cầu của thị trường. Song hành giữa Sự phát triển của hạ tầng gắn liền với sự phát triển bất động sản, góp phần định hình chiến lược phát triển đô thị và kinh tế khu vực. Với sức bật hạ tầng, từng thời kỳ bất động sản đã mở ra, khép lại và tiếp tục chứng minh sức hút của mình qua các dự án hàng thập kỷ. Vậy bất động sản TP HCM đã trải qua những thời kì nào và đâu mới là tương lai của nó? Tất cả sẽ được giải đáp qua bài viết sau.
Thông tin dự án Ecopark đang triển khai:
- Dự án Eco Retreat
- Dự án Ecopark Village Saigon River
- Dự án Ecopark Hưng Yên
- Dự án Eco Central Park Vinh
Thông tin dự án tương tự: Dự án The Global City
1. Thị Trường Sơ Khai, Tập Trung Bước Đầu Phát Triển Trung Tâm Thành Phố (Trước 1990)
Trước năm 1990, TP. Hồ Chí Minh hoạt động dưới mô hình kinh tế kế hoạch hóa tập trung. Trong đó, đất đai thuộc sở hữu nhà nước và được phân bổ cho mục đích hành chính hoặc xây dựng nhà ở tập thể. Hạ tầng giao thông và tiện ích đô thị chỉ tập trung tại Quận 1 và Quận 3, còn các khu vực ngoài trung tâm chủ yếu là đất nông nghiệp.
Ngoài ra, hệ thống pháp lý còn hạn chế, chưa cho phép tư nhân tham gia vào phát triển bất động sản.
Để triển khai bước đầu trong việc định hình thành phố, Chính quyền tập trung phát triển hạ tầng trung tâm, đầu tư vào các công trình công cộng, các công trình phát triển chính trị và văn hoá như Dinh Độc Lập, Nhà hát Thành phố. Phân bổ và tiến hành xây dựng các khu nhà ở tập thể ở quận 1, quận 3 nhằm đảm bảo nhu cầu cho cán bộ và công nhân viên chức.
Như vậy, từ những quyết định trên, Quận 1 và Quận 3 trở thành hạt nhân kinh tế và chính trị của thành phố. Nhà ở, đất đai đa số do Nhà nước quản lý. Thời kỳ này Thị trường Bất động sản chưa hình thành, không có giao dịch thương mại trên thị trường.
Tuy nhiên, Đổi Mới kinh tế năm 1986 – vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã mở ra cơ hội chuyển đổi cơ chế quản lý đất đai, cho phép hình thành thị trường bất động sản tự do trong tương lai. Đồng thời, quy hoạch cần mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm để giảm tải áp lực cho Quận 1 và Quận 3.
2. Hình Thành Thị Trường Bất Động Sản, Phát Triển Trung Tâm Thành Phố (1990 – 2000)
Giai đoạn 1990 – 2000 đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong Lịch sử phát triển của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh. Đây là thời kỳ mà nền kinh tế Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng chứng kiến những thay đổi lớn, tạo điều kiện cho sự ra đời của một thị trường bất động sản hiện đại và sôi động.
Nhà nước tạo điều kiện cho nền kinh tế tư nhân phát triển, ban hành các đổi mới kinh tế như:
- Đổi Mới kinh tế (1986): Chính phủ cho phép tư nhân tham gia vào phát triển bất động sản, tạo tiền đề cho sự hình thành thị trường.
- Luật Đất Đai 1993: Quyền sử dụng đất được công nhận, hợp pháp hóa giao dịch bất động sản, tạo nền tảng pháp lý cho đầu tư, Quyền sử dụng đất trở thành một loại tài sản có thể giao dịch, thế chấp, và đầu tư, mở ra cơ hội lớn cho thị trường.
- Tăng trưởng kinh tế: GDP TP. Hồ Chí Minh tăng trưởng trung bình 7-8%/năm, kéo theo sự gia tăng nhu cầu nhà ở, văn phòng và hạ tầng thương mại.
Những bước đầu tiên phát triển thị trường bất động sản tư nhân tại thành phố Hồ Chí Minh được các doanh nghiệp như Him Lam, Novaland đặt nền móng khi đầu tư phát triển các dự án nhà ở quy mô nhỏ tại trung tâm (quận 1 và 3). Sự khởi động này thể hiện qua các dự án thương mại đầu tiên như Diamond Plaza (1999) và Saigon Centre đánh dấu sự ra đời của các trung tâm thương mại và văn phòng hiện đại. Các dự án này không chỉ thay đổi diện mạo đô thị mà còn tạo ra những tiêu chuẩn mới trong việc phát triển bất động sản thương mại.
Thị trường bất động sản sơ khai dần hình thành với sự gia tăng của các giao dịch nhà đất tại các quận trung tâm. Đặc biệt, Quận 1 và Quận 3 trở thành tâm điểm của thị trường nhờ vị trí đắc địa và hạ tầng phát triển. Giá đất tại Quận 1 tăng từ 300 USD/m² (1990) lên 800 USD/m² (2000), cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ của bất động sản, đồng thời phản ánh nhu cầu ngày càng cao về nhà ở và thương mại.
Trước áp lực gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở, TP.HCM bắt đầu mở rộng quy hoạch ra các khu vực lân cận như Quận 7, Thủ Đức và Tân Bình. Đây là bước đi chiến lược nhằm giảm tải cho khu vực trung tâm và phát triển mở rộng thành phố và tập trung phát triển toàn diện trên quy mô lớn hơn.
Giai đoạn này, TP.HCM đã đầu tư mạnh mẽ vào giao thông và cơ sở hạ tầng để tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển đô thị. Một số dự án hạ tầng quan trọng như mở rộng đường Nguyễn Văn Trỗi, Xa lộ Hà Nội đã tạo ra sự kết nối tốt hơn giữa trung tâm và vùng ven.
Thập niên 1990 là thời kỳ chuyển giao, nơi các chính sách kinh tế mới và những bước đi đầu tiên trong phát triển đô thị đã định hình nên thị trường bất động sản TP.HCM ngày nay – Đặt nền móng cho thị trường bất động sản hiện đại.
Sự thành công của các dự án thương mại và dân cư trong giai đoạn này đã tạo động lực cho các nhà đầu tư lớn hơn tham gia thị trường, mở đường cho những khu đô thị hiện đại và quy mô lớn như Phú Mỹ Hưng hay Thủ Thiêm trong những thập kỷ sau – Tiền đề cho sự phát triển tương lai.
3. Giai Đoạn Bùng Nổ (2000 – 2010): Mở Rộng Ra Khu Vệ Tinh
Giai đoạn 2000-2010, TP.HCM chứng kiến sự gia tăng dân số mạnh mẽ cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng. Điều này tạo ra áp lực lớn đối với hạ tầng đô thị trung tâm, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của các khu đô thị vệ tinh với quy hoạch bài bản.
Cụ thể ta có thể nhìn vào các dữ kiện:
- Gia tăng dân số đô thị: Dân số TP.HCM tăng từ 5 triệu (2000) lên 7,4 triệu (2010), vượt xa khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng hiện tại. Sự tập trung quá mức tại các khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 3 dẫn đến tình trạng ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường và nhu cầu lớn về không gian sống mới.
- Phát triển hạ tầng giao thông: Các dự án giao thông trọng điểm trong giai đoạn này như: Cầu Phú Mỹ: Đóng vai trò kết nối các khu vực phía Nam với phía Đông TP.HCM, rút ngắn thời gian di chuyển giữa Quận 7 và Quận 2. Đường Nguyễn Văn Linh: Trục giao thông huyết mạch tại Khu Nam Sài Gòn, kết nối trực tiếp Phú Mỹ Hưng với các khu vực khác, thúc đẩy phát triển kinh tế và bất động sản, đã tạo điều kiện kết nối trung tâm với các khu vực vệ tinh như Quận 7, Quận 2.
- Xu hướng sống hiện đại: Sự gia tăng của Tầng lớp trung lưu và người nước ngoài, các tiêu chuẩn sống mới được thiết lập với không gian sống cao cấp, thuận tiện cùng với tiện ích đồng bộ.
Từng bước thực hiện hoá kế hoạch, sự xuất hiện của Phú Mỹ Hưng (khu Nam) trở thành khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên của Việt Nam, với quy hoạch bài bản dựa trên mô hình đô thị xanh bền vững mang đến hệ sinh thái tiện ích gần như toàn diện và hiện đại bật nhất thời điểm lúc bấy giờ:
- Trường học quốc tế: Đáp ứng nhu cầu giáo dục chất lượng cao của cộng đồng người nước ngoài và tầng lớp thượng lưu.
- Bệnh viện quốc tế FV: Nâng cao tiêu chuẩn chăm sóc sức khỏe tại khu vực.
- Trung tâm thương mại Crescent Mall: Trở thành biểu tượng của sự hiện đại tại khu vực phía Nam.
Tại phía Đông thành phố ta có khu vực Thảo Điền, quận 2 có sự chuyển mình mạnh mẽ, từ một khu vực bán nông thôn với diện tích đất trống lớn trở thành trung tâm của bất động sản cao cấp tại khu Đông TP.HCM. Định hướng quy hoạch và phát triển khu vực này thành khu dân cư cao cấp, phù hợp với nhu cầu của giới thượng lưu trong nước và cộng đồng người nước ngoài sinh sống tại TP.HCM.
Khu vực Thủ Thiêm được định hướng phát triển thành trung tâm kinh tế, tài chính mới của thành phố Hồ Chí Minh, các dự án lớn như Empire City, The Metropole Thủ Thiêm, và Sala Urban đã bắt đầu định hình khu đô thị Thủ Thiêm, thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Sự Tăng trưởng bất động sản mạnh mẽ và sự hấp dẫn của khu đô thị vệ tinh chứng minh qua Giá đất Phú Mỹ Hưng tăng từ 500 USD/m² (2000) lên 2.500 USD/m² (2010), và Quận 7 và Quận 2 trở thành các khu vực trọng điểm ngoài trung tâm.
Hiện tại, các chủ đầu tư không ngừng quy hoạch thêm các khu đô thị lớn tại các quận ngoại vi để giảm tải cho trung tâm. Nhà nước phát triển hạ tầng hoàn chỉnh hơn nữa để tăng cường kết nối giao thông giữa trung tâm và các khu vực vệ tinh (đường Vành đai 3, Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), và các cầu nối vùng ven với trung tâm thành phố).
4. Giai Đoạn Phân Kỳ (2010 – 2020): Đô Thị Hướng Vành Đai
Thành phố Hồ Chí Minh đã đối mặt với áp lực hạ tầng lớn chưa từng có trong giai đoạn 2010–2020. Dân số tăng nhanh với tốc độ trung bình 3%/năm, đưa tổng dân số thành phố vượt 9 triệu người vào năm 2020, gây quá tải nghiêm trọng cho giao thông, nhà ở, và dịch vụ công cộng. Quỹ đất nội đô hạn hẹp càng làm trầm trọng thêm tình trạng tắc nghẽn, trong khi chi phí sống tại khu vực trung tâm tăng cao, đẩy nhu cầu giãn dân về các khu vực vùng ven.
Không chỉ dừng lại ở vấn đề dân cư, TP.HCM còn giữ vai trò trung tâm kinh tế của cả nước. Đồng thời, Các tỉnh xung quanh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu và Tiền Giang đóng góp hơn 40% GDP cả nước. Tuy nhiên, sự kết nối giữa các khu vực này chưa đồng bộ. Các tuyến giao thông liên vùng còn hạn chế đã cản trở việc phát triển kinh tế, làm tăng chi phí logistics, ảnh hưởng đến sức cạnh tranh của khu vực Đông Nam Bộ.
Trước những áp lực này, Quy hoạch tổng thể TP.HCM đến năm 2025 đã xác định phát triển đô thị hướng vành đai là chiến lược tất yếu. Điều này nhằm mở rộng không gian đô thị ra các vùng ngoại thành, đồng thời cải thiện kết nối liên vùng giữa TP.HCM và các tỉnh trọng điểm phía Nam.
Hai tuyến vành đai chính được quy hoạch từ hơn một thập kỷ trước là Vành đai 3 và Vành đai 4, đóng vai trò then chốt trong phát triển liên kết giao thông và kinh tế khu vực.
- Vành đai 3
Quy mô: Dài 89 km, chạy qua TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, và Long An.
Tiến độ: Đã khởi công và dự kiến hoàn thành vào năm 2026.
Tầm quan trọng: Giúp giảm áp lực giao thông cho nội đô TP.HCM, tạo luồng kết nối vận tải hàng hóa giữa các tỉnh Đông Nam Bộ.
- Vành đai 4
Quy mô: Dài 198 km, kết nối TP.HCM với Tây Ninh, Long An, Bình Dương, Đồng Nai, và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Mục tiêu: Phát triển hệ thống logistics hiện đại, tạo nền tảng giao thương liên vùng và hỗ trợ các khu công nghiệp lớn như KCN Biên Hòa, Tân Thuận, Long Hậu.
Các tuyến vành đai không chỉ đóng vai trò giao thông, mà còn trở thành trục phát triển kinh tế, tạo động lực cho sự dịch chuyển không gian đô thị.
Trong giai đoạn này, việc hoàn thiện các tuyến vành đai được đẩy mạnh nhằm thúc đẩy tính kết nối toàn diện.
- Vành đai 3: Đẩy nhanh tiến độ xây dựng, với vốn đầu tư khoảng 75.000 tỷ đồng.
- Vành đai 4: Tập trung vào quy hoạch các khu logistics và trung tâm vận chuyển hàng hóa dọc tuyến, hỗ trợ tối đa nhu cầu vận tải liên tỉnh.
Các tuyến cao tốc trọng điểm như TP HCM – Trung Lương, Long Thành – Dầu Giây cũng được mở rộng và nâng cấp, tạo tiền đề phát triển hàng loạt khu đô thị mới dọc theo các hành lang giao thông này.
5. Xu Hướng Phát Triển Đô Thị Tương Lai Mở Ra Kỷ Nguyên Mới Cho Lịch Sử Phát Triển Bất Động Sản Thành Phố Hồ Chí Minh
Trong bối cảnh ô nhiễm môi trường gia tăng và chất lượng không khí tại các đô thị lớn như TP.HCM bị ảnh hưởng nghiêm trọng, xu hướng sống xanh đã trở thành một tiêu chí quan trọng khi lựa chọn nơi an cư. Theo khảo sát của Savills Việt Nam, hơn 60% cư dân đô thị ưu tiên các khu đô thị sinh thái, nơi không gian xanh được tích hợp đồng bộ với tiện ích hiện đại.
Các dự án như Ecopark Long An tiên phong trong việc đáp ứng nhu cầu này, phát triển mô hình đô thị sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng, với mật độ xây dựng thấp và diện tích cây xanh lớn, tạo nên không gian sống trong lành và bền vững. Sự phát triển của các tuyến giao thông liên vùng, đặc biệt là Vành đai 3 và Vành đai 4, còn tạo nên bước ngoặt lớn cho thị trường bất động sản.
Các khu đô thị thông minh và sinh thái đang trở thành mô hình phát triển tiêu biểu của bất động sản tương lai, không chỉ đáp ứng nhu cầu sống mà còn nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân.
- Eco Retreat: Đi đầu trong việc kết hợp mô hình đô thị sinh thái với nghỉ dưỡng, dự án này tập trung vào không gian sống xanh, tối ưu hóa năng lượng tái tạo và hệ thống tiện ích phục vụ nhu cầu sống và làm việc của cư dân.
- The Global City (Thủ Đức): Được định hình là khu đô thị biểu tượng quốc tế, The Global City tích hợp công nghệ thông minh vào quản lý hạ tầng và tiện ích. Với quy hoạch bài bản, dự án mang đến không gian sống hiện đại với hệ thống tiện ích đẳng cấp như trung tâm thương mại quốc tế, khu kênh đào dài 2 km, và các công viên đa chức năng.
Nhìn về tương lai, phát triển đô thị không chỉ dừng lại ở việc xây dựng các khu dân cư mới mà còn cần tập trung vào tính bền vững và hiện đại hóa trong quản lý. Việc ứng dụng công nghệ thông minh (hệ thống quản lý giao thông, năng lượng tái tạo, và xử lý nước thải) vào quản lý đô thị để tối ưu hóa tài nguyên, giảm thiểu lãng phí và nâng cao chất lượng sống.
Kết Luận
Quá trình phát triển đô thị của TP.HCM không chỉ là câu chuyện về việc mở rộng hạ tầng mà còn là minh chứng cho tầm nhìn quy hoạch chiến lược dài hạn. Từ Phú Mỹ Hưng đến Thủ Thiêm, từ vành đai 3 đến các khu đô thị sinh thái và thông minh, thành phố đã và đang tạo ra một chu kỳ phát triển bền vững và liên tục. Lịch sử phát triển Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đã sẵn sàng bước vào kỷ nguyên đô thị mới, nơi các yếu tố phát triển hạ tầng, sống xanh, và công nghệ hiện đại cùng song hành, mở ra vô số cơ hội cho cư dân và nhà đầu tư. Câu hỏi đặt ra không còn là liệu chúng ta có đầu tư vào TP.HCM hay không, mà là chúng ta sẽ bắt đầu từ đâu để không bỏ lỡ bước ngoặt quan trọng này? Sẽ được giải đáp trong bài viết tiếp theo. Đừng bỏ lỡ nhé!
Để biết thêm thông tin chi tiết vui lòng liên hệ Phòng Kinh Doanh dự án Ecopark: 0919999350