Bảng giá đất mới có thể thổi bùng giá nhà lên 15-20%

Việc điều chỉnh bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 không chỉ tạo ra những thay đổi lớn trong quản lý và sử dụng đất mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở. Bộ Xây dựng ước tính rằng, bảng giá đất mới, khi được áp dụng, có thể khiến giá nhà tăng từ 15-20%. Đây là một con số đáng chú ý và đòi hỏi sự quan tâm từ cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà.

Dự án tương tự: Dự án Eaton Park – Gamuda Land

Thông tin dự án Ecopark đang triển khai:

Thị trường bất động sản phía Đông TP.HCM

1. Luật Đất đai 2024 và Bảng giá đất mới

Một trong những thay đổi quan trọng của Luật Đất đai 2024 là việc bỏ khung giá đất cũ và thay thế bằng bảng giá đất được xác định sát với thị trường. Bảng giá đất mới được căn cứ dựa trên các yếu tố như mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, điều kiện hạ tầng, vị trí địa lý và các yếu tố ảnh hưởng khác. Điều này đồng nghĩa với việc bảng giá đất sẽ phản ánh gần hơn với thực tế và giá thị trường, thay vì dựa trên các tiêu chí cũ đã lỗi thời.

Theo Bộ Xây dựng, bảng giá đất mới sẽ là cơ sở để tính toán tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí và các khoản chi phí liên quan khác, bao gồm cả giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Chính sự thay đổi này làm tăng chi phí đầu vào cho các dự án bất động sản, từ đó đẩy giá nhà tăng cao.

2. Tăng chi phí đầu tư và tác động lên giá nhà

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, việc áp dụng bảng giá đất mới có thể làm tăng chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản, bao gồm các chi phí như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất và thuế phí liên quan đến đất. Chi phí sử dụng đất thường chiếm từ 7-20% tổng chi phí của các dự án chung cư cao tầng và từ 25-50% đối với các dự án biệt thự, nhà liền kề. Khi bảng giá đất mới sát thị trường, chi phí này có thể tăng mạnh, dẫn đến việc giá thành sản phẩm bất động sản bị đẩy lên cao.

Lấy ví dụ từ dự án của GP Invest, sau khi áp dụng bảng giá đất mới, chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán mỗi m² căn hộ sẽ tăng từ 15 triệu đồng lên 22 triệu đồng trên tổng giá bán 36 triệu đồng. Điều này tương đương với việc tỷ lệ chi phí đất chiếm đến 60% tổng giá thành, trong khi hiện tại chỉ là 42%.

Tương tự, tại Khu đô thị Đông Tăng Long (quận 9, TP HCM), tỷ trọng chi phí đất dự kiến sẽ tăng từ 27% lên đến 60-65%. Điều này thể hiện rõ ràng rằng việc điều chỉnh bảng giá đất mới có thể gây áp lực lớn đến giá bán nhà ở trong thời gian tới.

3. Tác động lan tỏa lên thị trường bất động sản

Việc tăng giá đất không chỉ ảnh hưởng đến các dự án đang triển khai mà còn tác động đến các kế hoạch đầu tư trong tương lai. Các doanh nghiệp bất động sản buộc phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh, trong đó có việc cân nhắc kỹ lưỡng về mức giá bán sản phẩm. Bộ Xây dựng nhận định rằng, chi phí đầu vào tăng từ bảng giá đất mới sẽ kích hoạt mặt bằng giá bất động sản tăng lên khoảng 15-20% so với trước.

Mức tăng này không chỉ giới hạn ở một số khu vực nhất định mà còn ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường bất động sản trên cả nước. Điển hình như tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã điều chỉnh bảng giá đất tăng từ 20-30% so với trước đây. Tại Hải Dương, giá đất theo bảng giá mới cũng cao gấp 2,5 lần so với bảng giá cũ. TP HCM cũng đã đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, trong đó nhiều khu vực ngoại thành và vùng ven có mức tăng từ 15-50 lần so với hiện tại.

4. Giải pháp hạn chế tác động tiêu cực

Trước tình hình này, Bộ Xây dựng đã đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cần theo dõi sát sao việc ban hành bảng giá đất mới tại các địa phương. Đồng thời, cần có giải pháp hạn chế tác động tiêu cực của bảng giá đất mới đến giá nhà và cung cầu thị trường. Điều này bao gồm việc giảm bớt các chi phí không cần thiết và khuyến khích doanh nghiệp bất động sản áp dụng công nghệ hiện đại, tiết giảm chi phí xây dựng.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề xuất các doanh nghiệp bất động sản tập trung vào việc phát triển các dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ và các sản phẩm phù hợp với đa số người dân, nhằm duy trì sự ổn định của thị trường và giảm áp lực giá cả.

5. Nhìn về phía trước: Triển vọng của thị trường bất động sản

Mặc dù bảng giá đất mới có thể tạo ra áp lực về giá nhà trong ngắn hạn, nhưng về lâu dài, việc điều chỉnh này là cần thiết để thúc đẩy sự minh bạch và công bằng trên thị trường. Bảng giá đất sát với thị trường sẽ giúp hạn chế tình trạng đầu cơ và thổi giá đất, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho cả người mua nhà và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, điều quan trọng là các cơ quan quản lý nhà nước cần có chính sách điều hành linh hoạt, cân đối giữa quyền lợi của người mua và doanh nghiệp bất động sản, từ đó giữ vững sự ổn định của thị trường.

Kết luận:

Việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 sẽ có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở. Mặc dù điều này có thể gây khó khăn trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, nó sẽ giúp thị trường phát triển minh bạch và bền vững hơn. Các doanh nghiệp bất động sản cần linh hoạt trong việc điều chỉnh chiến lược kinh doanh để thích ứng với tình hình mới, trong khi người mua nhà cần cân nhắc kỹ lưỡng để đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.

(Nguồn: Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, các dự án bất động sản tại TP HCM, Hải Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu)