Chưa mất đến 30 phút để hiểu và biết rõ về Hạ tầng – yếu tố then chốt quyết định thực trạng bất động sản TP.HCM, bên cạnh đó là cả quá trình “Lịch sử phát triển Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh”, cả những định hướng trong bước đầu định hình lại thị trường bất động sản của trung tâm kinh tế miền Nam và cả đất nước. Chuỗi Bài viết mang đến góc nhìn toàn cảnh về lịch sử và thực trạng bất động sản TP.HCM, giúp bạn đưa ra quyết định mua ở hoặc đầu tư hiệu quả một cách chính xác và thông minh nhất.
Thông tin dự án Ecopark đang triển khai:
- Dự án Eco Retreat
- Dự án Ecopark Village Saigon River
- Dự án Ecopark Hưng Yên
- Dự án Eco Central Park Vinh
Tham khảo dự án tương tự: Dự án The Global City
1. Hạ tầng – yếu tố then chốt quyết định thực trạng bất động sản TP.HCM
Tình hình bất động sản của siêu đô thị Hồ Chí Minh với dân số hơn 10 triệu dân đang gặp vô số những thách thức trong năm 2024. Sự phát triển nhanh chóng của thành phố nhưng chất lượng hạ tầng không thể đuổi kịp khiến cho Thực trạng bất động sản TP.HCM mang đến ít cơ hội hơn mà thực sự nó có thể mang lại, bộc lộ rõ những vấn đề lớn liên quan đến cơ sở hạ tầng, vấn đề quy hoạch và ảnh hưởng lớn chất lượng sống của người dân.
Những hạn chế về mặt quy mô và lịch sử hình thành dẫn đến các các hiện trạng các con đường với quy mô nhỏ hẹp, làn xe ít và độ rộng mặt đường hẹp như Lý Tự Trọng, Nguyễn Thị Minh Khai luôn trong tình trạng chịu áp lực lớn từ mật độ phương tiện giao thông cao, việc nâng cấp khó khăn, dẫn đến tình trạng ùn tắc kéo dài và không đáp ứng đủ nhu cầu di chuyển của người dân. Việc giải phóng mặt đường luôn luôn gặp vấn đề muôn thuở về khó khăn chi phí đền bù và sự đồng thuận từ người dân. Đặc biệt với các khu vực trũng, việc ngập nước tại các tuyến đường là ác mộng đối với người tham gia giao thông, khiến chất lượng di chuyển xuống mức cực thấp.
Hàng triệu phương tiện cá nhân như xe máy, ô tô, và xe tải hoạt động hàng ngày, các tuyến đường trọng điểm luôn trong tình trạng quá tải như Trường Chinh, Cách Mạng Tháng 8, Cộng Hoà. Nổi bật nhất đường Nguyễn Tất Thành đang là một trong những tuyến có chất lượng giao thông “ám ảnh” nhất TP HCM. Trong khi dài chưa đến 3 km nhưng vỏn vẹn 9 tháng đầu năm nay, trên tuyến xảy ra 811 vụ ùn ứ, theo thống kê của Sở Giao thông Vận tải.
Sự chênh lệch về cơ sở hạ tầng giữa nội thành và ngoại thành TP.HCM đang trở thành rào cản lớn trong việc phân bố dân cư hợp lý và giảm áp lực lên khu vực trung tâm. Trong khi các quận nội thành như Quận 1, Quận 3, và Quận 5 được đầu tư mạnh mẽ với hệ thống giao thông đồng bộ, tiện ích hiện đại, và mạng lưới giao thông công cộng thuận tiện, thì các quận, huyện ngoại thành như Bình Chánh, Hóc Môn, và Nhà Bè lại thiếu hụt nghiêm trọng về hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội. Theo báo cáo của Sở Giao thông Vận tải TP.HCM năm 2024, mật độ đường giao thông ở nội thành đạt trung bình 4,35 km/km², trong khi ở ngoại thành, con số này chỉ khoảng 1,2 km/km². Điều này không chỉ khiến việc di chuyển từ ngoại thành vào trung tâm trở nên khó khăn mà còn làm giảm tính hấp dẫn của các khu vực vùng ven, nơi đáng lẽ có thể trở thành đô thị vệ tinh để hỗ trợ giãn dân. Hậu quả là áp lực dân cư tiếp tục dồn về trung tâm, gây ra tình trạng ùn tắc giao thông, quá tải hạ tầng, và chi phí sinh hoạt tăng cao, trong khi các khu vực ngoại thành với quỹ đất lớn lại bị lãng phí. Tất cả góp phần tạo nên Thực trạng bất động sản TP.HCM đóng băng như hiện tại.
Do đó, việc đầu tư đồng bộ vào cơ sở hạ tầng, đặc biệt ở các vùng ven, là yếu tố then chốt để thực trạng bất động sản TP.HCM thay đổi những tác động nghiêm trọng đối với kinh tế và đời sống người dân, đặc biệt trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh chóng.
Người dân TP.HCM mất trung bình từ 1 đến 2 giờ mỗi ngày chỉ để di chuyển trong thành phố, gây lãng phí thời gian, giảm năng suất lao động, khi hàng triệu người phải dành thời gian quý báu trong các dòng xe kẹt cứng thay vì tập trung vào công việc hoặc các hoạt động có giá trị khác. Ngoài ra, còn dẫn đến việc tăng đáng kể chi phí nhiên liệu do phương tiện phải chạy không tải hoặc vận hành ở tốc độ thấp trong thời gian dài, gia tăng gánh nặng chi tiêu hàng ngày cho người dân.
Không dừng lại ở những tác động kinh tế, chất lượng hạ tầng và giao thông thấp đặc biệt ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng cuộc sống. Việc di chuyển chậm chạp gây ra áp lực tinh thần lớn, làm gia tăng tình trạng căng thẳng và mệt mỏi cho người dân, đặc biệt trong những ngày thời tiết khắc nghiệt hoặc khi có sự cố giao thông. Ngoài ra, khả năng tiếp cận các dịch vụ công cộng như trường học, bệnh viện cũng bị suy giảm nghiêm trọng, khi thời gian di chuyển kéo dài khiến nhiều người gặp khó khăn trong việc đáp ứng các nhu cầu thiết yếu, cấp bách.
Mức độ ô nhiễm không khí gia tăng từ các phương tiện giao thông đang khiến chất lượng không khí tại TP.HCM xuống thấp, gây ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe cộng đồng, đặc biệt là trẻ nhỏ và người cao tuổi. Theo một báo cáo dữ liệu từ IQAir, mức độ ô nhiễm không khí tại thành phố thường xuyên vượt ngưỡng an toàn do Tổ chức Y tế Thế giới (WHO) khuyến cáo (5 µg/m³ trung bình năm và 15 µg/m³ trung bình 24 giờ). Tình trạng bụi mịn đang trở thành chủ đề nóng hiện nay khi buổi sáng tại Tp HCM bao trùm bởi 1 màn sương bụi mịn hết sức độc hại, Chẳng hạn, lúc 9h15 ngày 3/12, khu vực đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh, có nồng độ bụi mịn PM 2.5 là 123.56μg/m3 (mức cho phép 5μg/m3, theo hướng dẫn về chất lượng không khí của WHO).
Với thực trạng bất động sản TP HCM, ta nhìn rõ vấn đề chính là Hạ tầng đang ‘bóp nghẹt’ tiềm năng của nó, đòi hỏi chính phủ TP.HCM phải nhanh chóng đưa ra các giải pháp đồng bộ và hiệu quả để cải thiện và nâng cấp hạ tầng, giảm ùn tắc giao thông, không chỉ để thúc đẩy phát triển kinh tế đặc biệt là bất động sản, mà còn để đảm bảo chất lượng sống của người dân với cương vị là một siêu đô thị.
2. Thực trạng Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
Thị trường bất động sản TP.HCM đang đối mặt với một nghịch lý lớn: quỹ đất dành cho phát triển đô thị ngày càng hạn chế, trong khi nhu cầu xây dựng nhà ở, các tiện ích, trung tâm thương mại, và khu công nghiệp ngày càng tăng cao. Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM năm 2024, diện tích đất trống tại các khu vực nội thành chỉ còn chiếm khoảng 7%, tập trung chủ yếu ở các quận vùng ven. Tuy nhiên, quy hoạch thiếu tính đồng bộ giữa các khu vực đã dẫn đến tình trạng “chắp vá,” làm giảm hiệu quả sử dụng đất. Kết quả là các khu vực trung tâm vẫn chịu áp lực lớn về dân cư và giao thông, trong khi vùng ven, nơi đáng lẽ được quy hoạch thành đô thị vệ tinh, lại chưa phát huy được tiềm năng do hạ tầng kết nối chưa hoàn chỉnh.
Thực trạng bất động sản TP.HCM và Bài toán quy hoạch và pháp lý. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hơn 70% các dự án bất động sản bị trì hoãn trong giai đoạn 2020-2024 do vướng mắc về pháp lý, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu đất đai và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này không chỉ làm giảm nguồn cung mà còn đẩy giá bất động sản tăng cao, khiến việc tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. Yêu cầu cần có sự cải cách mạnh mẽ trong quy trình phê duyệt dự án, đồng bộ hóa quy hoạch đô thị giữa trung tâm và vùng ven, và tối ưu hóa việc sử dụng quỹ đất hiện có nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển bền vững của thành phố.
Sự liên quan chặt chẽ giữa cơ sở hạ tầng và bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh phản ánh rõ nét qua các thách thức hiện tại về quy hoạch đô thị và chất lượng hạ tầng. TP.HCM đang đối mặt với tình trạng hạ tầng giao thông không đáp ứng kịp nhu cầu, ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống người dân, sức hút và tiềm năng phát triển của các khu vực đô thị, đặc biệt là thị trường bất động sản. Thực trạng đáng bất động sản TP.HCM tại các vùng ven như Hóc Môn, Bình Chánh, dù có quỹ đất lớn nhưng giá đất tăng trung bình chỉ 5-7%/năm, thấp hơn nhiều so với các khu vực có hạ tầng tốt như Thủ Đức (15-20%/năm).
Tình trạng ùn tắc giao thông kéo dài ở khu vực trung tâm, kết hợp với hệ thống giao thông vùng ven chưa phát triển, không chỉ làm giảm tính hấp dẫn của các khu đô thị vệ tinh mà còn gây khó khăn trong việc giãn dân và cân bằng mật độ dân số. Hơn nữa, hệ thống thoát nước không đồng bộ ở nhiều khu vực dẫn đến ngập úng, đặc biệt trong mùa mưa, gây tâm lý e ngại cho người mua và làm giảm giá trị bất động sản.
Những khu vực thiếu các tiện ích như trường học, bệnh viện, hoặc trung tâm thương mại cũng khó thu hút cư dân, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy thấp và sự trì trệ trong phát triển. Sự hạn chế về hạ tầng không chỉ cản trở các dự án bất động sản mới mà còn làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư, kéo theo sự chững lại của thị trường. Do đó, việc đầu tư đồng bộ vào cơ sở hạ tầng, đặc biệt ở các vùng ven, là yếu tố then chốt để thực trạng bất động sản TP.HCM thay đổi, phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của dân cư.
3. Định hướng phát triển với thực trạng Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
Để khắc phục thực trạng này và phát triển bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố có những chủ trương định hướng như sau:
3.1. Khu đô thị trung tâm: Trọng điểm thương mại và dịch vụ
Khu vực trung tâm, bao gồm Quận 1, Quận 3 và một phần Quận 4, tiếp tục giữ vai trò là trung tâm hành chính, thương mại và tài chính của TP.HCM.
- Tái phát triển hạ tầng:
Thành phố đầu tư mạnh vào các dự án nâng cấp hạ tầng tại trung tâm như cải tạo đường Tôn Đức Thắng, cầu Thủ Thiêm 2, và các công trình ngầm hóa hệ thống điện nước. Theo Sở Giao thông Vận tải TP.HCM, hơn 10.000 tỷ đồng đã được đầu tư vào các dự án hạ tầng trọng điểm tại khu vực trung tâm trong giai đoạn 2020-2025. - Giá trị bất động sản:
Do nhu cầu cao và quỹ đất hạn chế, giá bất động sản tại trung tâm luôn ở mức cao, trung bình từ 200-400 triệu đồng/m² đối với căn hộ cao cấp và nhà phố thương mại. Các dự án hạng sang như Vinhomes Golden River hay The Metropole Thủ Thiêm tiếp tục thu hút các nhà đầu tư cao cấp.
3.2. Khu đô thị vệ tinh đa cực: Hướng tới sự tự chủ và giảm tải thực trạng bất động sản TP HCM
Để giảm áp lực lên khu vực trung tâm, TP.HCM định hướng phát triển các đô thị vệ tinh tại Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn và Củ Chi.
Xác định vai trò chiến lược, Thủ Đức được quy hoạch thành khu đô thị đổi mới sáng tạo, tập trung vào các ngành công nghệ cao, giáo dục và nghiên cứu khoa học. Với diện tích 211 km² và dân số dự kiến hơn 1 triệu người, Thủ Đức sẽ là trung tâm kinh tế mới, kết nối các khu vực phía Đông như Đồng Nai và Bình Dương.
Các khu vực khác:
- Bình Chánh: Được quy hoạch thành đô thị vệ tinh phía Tây, tập trung vào phát triển công nghiệp và khu dân cư trung cấp, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho tầng lớp lao động. Giá đất tại Bình Chánh hiện dao động từ 20-40 triệu đồng/m², tăng 8-10% mỗi năm nhờ hạ tầng cải thiện.
- Nhà Bè và Củ Chi: Tập trung vào phát triển đô thị sinh thái và công nghiệp nhẹ, với các dự án quy hoạch xanh và hệ thống giao thông kết nối với trung tâm qua cao tốc Bến Lức – Long Thành.
3.3. Vành đai đô thị: Liên kết vùng và mở rộng không gian đô thị
Hệ thống vành đai đô thị mở ra không gian phát triển cho thành phố, đây cũng là yếu tố then chốt trong việc tăng cường kết nối TP.HCM với các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An.
- Đường Vành đai 3 và 4:
Dự án đường Vành đai 3 dài 76 km, kết nối TP.HCM với Đồng Nai, Long An, và Bình Dương, dự kiến hoàn thành vào năm 2026. Tổng mức đầu tư ước tính 75.378 tỷ đồng, với tác động trực tiếp đến giá bất động sản các khu vực dọc tuyến đường như Nhà Bè, Bình Chánh và Thủ Đức.
Đường Vành đai 4, dài 198 km, sẽ kết nối TP.HCM với các khu vực miền Tây và Đông Nam Bộ, tạo điều kiện thuận lợi cho logistics và phát triển khu công nghiệp. Các khu vực gần tuyến vành đai như Long Thành, Nhơn Trạch ghi nhận giá đất tăng từ 20-30% nhờ tiềm năng phát triển và kết nối giao thông thuận tiện.
4. Kết luận: Thực trạng Bất động sản TP HCM
Lịch sử phát triển Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh là tấm gương phản ánh rõ nét sự phát triển cơ sở hạ tầng gắn liền với sự phát triển của bất động sản tại đô thị lớn nhất Việt Nam. Cơ sở hạ tầng và quy hoạch đô thị đã có những thay đổi lớn lao qua từng giai đoạn, mang đến sự bùng nổ về nhu cầu bất động sản. Tuy nhiên, áp lực từ dân số, sự chênh lệch hạ tầng giữa các khu vực, và những vướng mắc pháp lý đang đặt ra nhiều thách thức.
Lịch sử phát triển Thành phố Hồ Chí Minh đang ở giai đoạn then chốt để vượt qua thực trạng Bất động sản TP HCM đáng buồn và hướng tới hiện thực hóa tầm nhìn phát triển bất động sản TP.HCM phát triển bền vững, bao gồm các thời kỳ phát triển thành phố, đồng bộ hóa quy hoạch giữa trung tâm và vùng ven, dự án hạ tầng như Metro và Vành đai 3 để đưa ra cho bạn những thông tin hữu ích nhất, giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư Bất động sản tốt nhất trong thời điểm hiện tại, mở ra nhiều cơ hội mới cho nhà đầu tư và cư dân trong tương lai.
Để biết thêm thông tin vui lòng liên hệ Phòng Kinh Doanh dự án Eco Retreat: 0918.78.00.88